コロラドでの不動産投資


なぜコロラド？

コロラド州における不動産投資の将来性はアメリカでもっとも有望といえます。なぜなら1995年から2015年までの20年間にその人口が４２％（１５０万人）も増えると期待されているからです。

人口の増加するところに不動産の需要が高いことは明らかです。この４２％の増加率は１００万人以上の増加を見込む州のなかでは全米４番目に位置します。

こうした人口増加が以前日本のバブル企業が殺到したニューヨークやロサンゼルスのような大都市ではなくワシントン州、テキサス州、ユタ州といった中西部、南部において起こりつつあるいうことは注目に値すると思います。

この動きはコンピューターやケーブルＴＶなどのハイテク産業の発展に伴い多くの会社、個人が不動産価格の高い大都市にオフィスや工場を持つ必要がなくなり、そこに働くベービーブーマー（アメリカ版団塊の世代、現在の30-50才）が生活の質（たとえば自然の多いところ、治安のいいところ、天候のいいところ、家族との時間を多くもてるところ）を求めて、大都市からより治安環境の良い中西部、南部の州へ移り住んでいるという事実に支えられています。コロラド州もそうした傾向を代表する州の１つです。

この州での投資に関して私は2つのタイプの投資が考えられると思います。１つは州都デンバー、もうひとつはロッキー山脈のリゾートです。

デンバー

さて、上に述べたコロラド州への流入人口の70-80％はデンバーおよびその郊外に定着するといわれています。300日の晴天に恵まれ湿度の低いこの町には1990年代のはじめから多くのハイテク企業，起業家が集まりだし、今では第２のシリコンバレーあるいはケーブルテレビの中心地ともいわれるようになりました。

これらハイテク関係者の特徴は可処分所得が大きいことで、彼らの消費動向がここデンバーの不動産マーケットにも大きな影響を与え、不動産投資に適した環境を作り出しています。

このマーケットでは、貸家、アパート、オフィス、ショッピングセンターなどの収益を伴う不動産に対する投資が有望であると考えられます。

現在このマーケットでの投資額に対する収益率は１０％程度。すなわち例として２０万ドルを頭金として８０万ドルのオフィスビルを買えば収入からビルの補修費、管理費、不動産税などの経費及びローンの支払をした後に税前キャッシュフローが最低１万ドルは確保できるということです。

しかしながら不動産投資の大きなメリットの１つ、減価償却を使うことにより、当初数年間は所得税がゼロになることも珍しくありません。したがって税引き後も１０％＋の利回りをキープできる可能性があるということになります。

さらにこのオフィスビルを保有すると数年後には相当のキャピタルゲインが発生しますが、オフィスビルを「交換」と呼ばれる方法で売り、次の投資不動産を買うことによってキャピタルゲイン税も払う必要はありません。この場合、次の物件がオフィスビルである必要はありません。アパート、ショッピングセンター、工業ビル、土地など投資不動産であればよく、買い替えに柔軟性を持たせることができます。

この方法を繰り返すことによって当初の投資は年をおうごとに想像以上に大きくなっていきます。私はこれを不動産投資の倍々ゲームと名づけました。

長期的に財産を大きく成長させたいという投資家にとってはアメリカ不動産投資に許されたこのメリットを使わない手はありません。

収益を伴う不動産に対する投資のしくみについての詳細はもう一度「アメリカ不動産投資の秘密」を参照してください。




リゾート

さらにコロラドといえばロッキー、ロッキーといえば大自然、地図を見てお分かりの通りこの州の西半分は3-4,000mクラスの山脈から成り立っています。この中にある国立公園やスキー場にはアメリカ国内のみならず海外からの訪問も多く、特に整備された自転車トレイルやスポーツセンター,スケートリンクをもちアウトドアアクティビィティーが豊富で、夏に音楽祭や芸術祭が催され、雰囲気のいいレストランや小売店の多いスキーリゾートには、1年を通じて多くのツーリストが集まります。

最近このマーケットにおいておこっている現象には非常に興味深いものがあります。この現象を簡単に言うと、



この２つのポイントに集約されます。そして、これらの現象がもっとも顕著に具体化しているのがコロラドのスキーリゾートなのです。スキー場の規模が北米トップクラスであること、ロッキーの自然の雄大さ、アクセスの容易さ（アメリカの真ん中にある）などがその理由であると考えられます。これらの要素が相乗効果を呼び、最近のコロラドロッキーのスキーリゾートの不動産価格上昇率には目をみはるものがあり、この傾向は今後とも続くと考えられます。

このマーケットにおける投資の主目的はキャッシュフローではなく、キャピタルゲインです。険しい山に囲まれているリゾートでは将来の開発がかぎられる一方で、その不動産に対する需要は強く、大きいキャピタルゲインが期待されますが、セカンドホームなどを人に貸すのには季節性があり年間のキャッシュフローはいいとはいえません。

まず、これらのスキーリゾートを訪れる予定がない、あるいは投資管理に手間をかけたくないという方に対するお勧めは、土地を買うことです。ゴルフ場に面したような土地や眺めが素晴らしい土地で家を立て易い起伏の土地を選ぶことが売りやすさのポイントにつながります。

次に、もし年に数週間でもこの地を訪れることができるのでしたらコンドミニアムを買うことも考えられます。

自分で使うとき以外は管理会社を通じてスキー客や夏の訪問客に貸すことができます。約８０％のレントが冬のスキー客からもたらされることを考えると夏に使って冬に貸すというのも効率的です。

コンドミニアムを貸した場合の収支を考える上で考慮すべき経費項目を次の表にあげ、参考までに数字を入れてみました。（あくまでも例としてみてください。実際の収支は物件により異なります。）

レント総収入２０，０００ﾄﾞﾙ
管理宣伝費（４０％）８，０００ﾄﾞﾙ
コンド組合費４，０００ﾄﾞﾙ
電気・電話１，５００ﾄﾞﾙ
不動産税１，０００ﾄﾞﾙ
収支６，０００ﾄﾞﾙ

ローンをした場合はここからローン支払額を差し引くことになります。例えば、２０万ﾄﾞﾙのコンドミニアムを６万ﾄﾞﾙの頭金で買い、残り1４万ﾄﾞﾙを7.5％、３０年償却でローンした場合、年間のローン支払額は12,000ﾄﾞﾙになりますので、上の例に当てはめるとローン支払後のキャッシュフローは6,000ﾄﾞﾙの持ち出し（ﾏｲﾅｽ ６，０００ﾄﾞﾙ）ということになります。

したがって、このコンドミニアムを売ったときに利益をあげるためには、年間６，０００ﾄﾞﾙ以上の値上りが必要です。これはコンドミニアム価格２０万ﾄﾞﾙの３％にあたり、最近の値上り率をもってすれば十分にカバーできる範囲ではありますが、保有期間が短い場合マーケットの一時的変動により、ロスがカバーできないリスクもあることを理解しておく必要があります。

コンドミニアムを買うときには、このあたりの事情をコンドミニアムを使ってどれだけ楽しめるかということとあわせて考慮することが大事です。

以上

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梅園和彦
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