家を売る方のために
２００９年１２月更新

長らく住み慣れた家もいつかは売るときがくるものです。その時も是非私に連絡ください。必ずやコンペティティブなコミッションで引き受けさせて頂きます。

さて、以下に家を売るときのプロセスを紹介します。家を売るプロセスは家を買うプロセスの裏返しですので、「家を買う方のために」のページもあわせて読んで戴ければ、全体像をつかんで頂くのに役に立つと思います。

1. いくらで売るか

ホームオーナーにとっての最大の関心事は「いくらで売るか」「いくらで売れるか」ということだと思われます。自分が手をかけてきた家が高く売れるにこしたことはありませんが、今までにその家にいくらをかけたということで単純に売り値を決めることはできません。通常は、まわりの同じような家（同じような大きさ、建築後年数、周辺状況など）がいくらで売れているか、また同じ地域での新築建売りとの比較に基づいて値段を付けざるを得ません。単純に言うとまわりの売家との競争なのです。また、その地域の不動産の価格動向が上向きのとき下がり気味のとき、すぐに売りたいのか3-4ヶ月待てるのかといようなう状況も考慮しなくてはなりません。

私が、家を売りたいという相談をもちかけられたときには、その近所で最近売れた比較物件と現在売りに出されている家をリアルターのデータベースから調べ、上に述べた状況を踏まえて売値を提案させて頂きます。

2. 家を売るための準備

家を買いにくる人たちの多くは、借りているアパートのリースがきれるタイミングに合わせて家を買おうとか、あるいはそれまで住んでいた家を売ってそのクロージングにあわせて次の家を買おうという人たち、すなわち、買った家に入ってすぐに使えるようなレベル(move-in condition)の家を求める人が多いといっていいと思います。特に最近では金利が低いせいも手伝ってか、ちょっと高くてもいい家を買おうという傾向が顕著ですし、まわりで建てられている新築の家との競争を考えると、家の中、外ともによく手入れされ、古びた感じを与えないことが重要です。

3. リスティング（Lisitng)

リスティングとは、売ろうとする家の情報をリアルターのデータベース、MLS、に入れることです。私がホームオーナーからリスティングさせて頂くときにはその前に私だけが売主のエージェントとしてその家を一定期間リスティングさせてもらいますという契約（Exclusive Right To Sell Agreement) を締結させて頂きます。この中でいくらでリスティングするか、家には何が含まれているか、ブローカーのコミッションはがいくらかなどが明らかにされています。リアルターのデータベース、MLSに入った家の情報は同時にWeｂで誰もがアクセスできる realtor.comにも同時に掲載され、リアルターのみならず多くの買主の目にさらされます。これがリアルターを使って家を売りに出す理由の１つです。

さらにこの契約を結ぶと同時にホームオーナーが自分に家に関して知っている情報を開示するディスクロージャー（Disclosure)フォームも埋めていただきます。

4．ショウイング（Showing)

売りに出した家を見せることをショウイングといいますが、以下のような手続きに基づいて行われます。
まず買主のブローカーが売主のブローカーのオフィスに対して電話を入れショウイングの希望時間（たいていは１-２時間のウインドウ）を告げる。次に売主のブローカーのオフィスが売主にその時間を確認しOKをとり、買主のブローカーに返事をだす。この時に買主のブローカーにロックボックスのコンビネーションを教える。買主のブローカーはその時間内にロックボックスから鍵を取り出し、買主に家をみせる。

ショウイング時に関して、私からホームオーナーへのお願いは、家の中がよく見えるようライトをつけ、買主が自分のブローカーと気兼ねなく話せるよう家を空けて頂くことです。ご協力ください。

5．オファー（Offer)・カウンターオファー（Counter Offer)・契約成立

契約交渉の第一歩は買主からオファーを受けることです。「家を買う方のために」のページで説明しましたように、オファーというのは7-8ﾍﾟｰｼﾞの契約書をさし、この中に価格のみならずローンの条件、ローン確定の期限、インスぺクションに基づく異議申し立ての期限などすべてが記されています。マーケットの強さによって満額（あるいはそれ以上）のオファーを受けることもあれば、リスティング価格よりかなり低いこともあることを承知しておいてください。（どんなオファーもオファーがないよりはマシです。） また、オファーを受け取る時に買主がレンダーから確かにお金を借りる能力があると書かれた手紙（Ｐｒｅ−Ｑｕａｌｉｆｉｃａｔｉｏｎ Ｌｅｔｔｅｒ）も受け取る事が肝要です。

オファーを受け入れるときはサインをして送り返して契約成立、そうでない場合、単に何もしないか（例えばオファーが低すぎるような場合）、カウンターオファーをしてよりよい条件を要求します。買主がこのカウンターを受け入れる場合もあれば、何も返事のない場合、またカウンターオファーしてくる場合、が考えられます。お互いが合意した時点で契約の成立です。

6. クロージング（Closing）までのハードル

契約が成立したというだけではお金は受け取れません。クロージング（家の権利の譲渡、お金の精算）までには、売主のタイトル（家の権利関係）チェック、ホームオーナーアソシエーション（もしあれば）書類などのチェック、インスぺクション、不動産鑑定、ローンの承認など買主を保護するためのいくつかの関門があります。

大事なのは、契約後普通１週間以内に行われるインスぺクションです。買主のアレンジしたインスペクターが家を調べにくるのですが、ここで見つかった問題点に関しては、インスぺクション・ノーティス（Inspection Notice）というフォームを使ってこの点が問題であるからいつまでに修理してくれとか、その分＄ｘｘｘよこせとか要求し、交渉が行なわれます。デッドライン（普通２-３日）までに合意できない場合、買主にはこの契約を終結するオプションがあります。

また、ローンの最終的承認は契約から３週間後程度にセットされるのが普通です。ここで指定された日までに買主に対するローンの最終承認が取れなければ、買主は契約を終結することができますが、その危険性はオファーを受け取る時にレンダ―からの手紙（Ｐｒｅ−Ｑｕａｌｉｆｉｃａｔｉｏｎ Ｌｅｔｔｅｒ）を取り付ける事によって軽減されていると言えます。

７．クロージング（Closing)

クロージングの前の日にタイトルカンパニーから明日買主が受け取る金額に関する精算書（Closing Statement)が届きます。家の売り値からひかれているのは通常、ローンの残高、金利、コミッション、タイトル保険費用、不動産税（今年分）、水道代などです。よくチェックすることが必要です。（レンダーが管理しているエスクローの残高については後日レンダーから送られてくるはずです。）

8. 家の売買に関する税金

現在の税法では、2年以上住んだ家に関しては、シングルで申告する場合25万ﾄﾞﾙまで、夫婦合算の場合50万ﾄﾞﾙまでキャピタルゲイン税を払う必要はありません。

家を売ると同時に次の家を買われる方、「家を買う方のために」のページを参照ください。




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